· 3.000 hectares annoncés en 2003 ne sont toujours pas disponibles

· En attendant le plan d'aménagement de Casablanca, tout se gère par des autorisations exceptionnelles

· Les promoteurs critiquent le manque de transparence de ces dérogations

Le brouillard plane toujours sur le foncier à Casablanca. Et les promoteurs immobiliers n'arrêtent pas de vociférer contre ce qu'ils appellent “un déphasage ” entre le discours gouvernemental et celui des autorités locales. Le Premier ministre et le ministre de l'Habitat s'accordent sur la politique adoptée en matière de logement. Les pouvoirs publics avaient annoncé en grande pompe une réserve foncière de 3.000 ha destinée aux investisseurs dans le cadre de l'extension de Casablanca. Car l'Agence urbaine de Casablanca (AUC) peine à situer ces terrains. En l'absence d'un plan d'aménagement de la ville, la tâche n'est pas facile.
Depuis que l'ancien plan d'aménagement de la métropole économique est arrivé à échéance en 1998, “l'Agence urbaine continue de travailler sous son emprise”, confie Youssef Benmansour, président de l'ALPIC (Association des lotisseurs et promoteurs immobiliers de Casablanca). Pourtant, la ville a évolué et les besoins des promoteurs en terrains ont augmenté. Pour débloquer la situation, une circulaire conjointe du Premier ministre et du ministre de l'Habitat a institué un système de dérogation. Il s'agit d'autorisations exceptionnelles traitées au cas par cas. En vertu de cette circulaire, les projets immobiliers approuvés doivent présenter un avantage économique et social. Mais qu'est-ce qu'un avantage économique et social? La formulation est vague et laisse la porte ouverte à toutes les interprétations.
Au niveau de l'AUC, le flou est de mise quant à l'octroi des autorisations de construire. Les abus sont légion. Pour Benmansour, “l'Agence urbaine a bloqué le système des dérogations prétextant que des promoteurs ne respectent pas certains critères”. A l'ALPIC, on estime qu'en l'absence de dispositions claires, “le système des dérogations est devenu la porte ouverte à toutes les interprétations”.
Autre point de discorde, les tergiversations sur le nouveau plan d'aménagement de Casablanca est un réel handicap à l'accès aux terrains. La ville est sans schéma directeur depuis déjà cinq ans. Les promoteurs disent n'avoir aucune visibilité. En ville, les terrains sont hors de prix. Et quand la transaction se fait, il faut verser une partie du prix en noir. Le peu de terrains disponibles en périphérie ne représentent pas le même intérêt pour les promoteurs qui cherchent à optimiser leurs investissements. Cette situation, le président de l'ALPIC l'impute au zoning de la ville qui “n'a pas bougé depuis une vingtaine d'années”.
Les promoteurs qui se retrouvent dans “ une situation paralysante” manifestent désormais leur intérêt pour le logement social qui offre l'avantage d'être défiscalisé. Mais là aussi, ils buttent sur l'obligation de construire 2.500 logements en 5 ans. Pourtant, rien n'oblige à construire ces logements dans la même ville. Les promoteurs peuvent répartir leur programme sur plusieurs régions. Certains ont proposé de s'organiser dans des groupements d'intérêt économique, mais la loi ne le permet pas. Aujourd'hui, les regards des promoteurs sont tournés vers l'Agence urbaine de Casablanca. Pour Farid Ziani, responsable de la gestion urbaine à l'Agence, “l'étude concernant le nouveau plan de Casablanca est déjà lancée”. “Les résultats ne peuvent être communiqués que dans un délai de 6, voire 12 mois”, précise-t-il. Les investisseurs s'impatientent et accusent la lenteur des autorités urbaines dans le traitement d'“un dossier aussi important pour l'avenir de la ville”.
Ziani rétorque que “les dossiers qui sont soumis à une demande de dérogation sont traités au niveau de commissions de concertation”. Pour lui, le retard enregistré dans la tenue des commissions s'explique par “les nouvelles structures de Casablanca qui doivent répondre aux exigences de l'unicité de la ville”. “La coordination et le réajustement des circuits demandent du temps”, justifie-t-il.
En respect des nouvelles dispositions référant à l'unicité de la ville, l'Agence n'est pas la seule impliquée dans le processus d'octroi des autorisations de construire. Mais à partir de 1998, dernière année d'application du schéma directeur de Casablanca et dans un temps où le privé se substituait avec succès à l'Etat, “le retard représente une paralysie de tout le corps de l'immobilier”, explique un responsable à la Fédération nationale de l'immobilier (FNI). Plusieurs promoteurs ont acheté des terrains, d'autres ont été interrompus en plein chantier.

Paru dans L'economiste n° 1675 du 2 décembre 2003